Administradoras de Condomínio e Síndicos Profissionais não precisam se registrar no Conselho Regional de Administração. Entenda o porquê.
– O que define a obrigatoriedade de registro em Conselho Profissional?
O Conselho Regional de Administração (CRA) tem intensificado autuações contra empresas administradoras de condomínio e síndicos profissionais em todo o Brasil. O argumento é sempre o mesmo: exigir o registro profissional e impor multas pela suposta exploração de atividade típica de Administrador.
Contudo, essa obrigação e concomitante cobrança pairam de ilegalidade.
Nos termos do artigo 1º, da Lei 6.839/80, o critério que define a obrigatoriedade do registro das empresas perante os conselhos de fiscalização profissional é a atividade básica desenvolvida ou a natureza dos serviços prestados a terceiros.
Nesse sentido, o C. Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento de que é a atividade preponderante do profissional ou da empresa que determina qual o conselho que tem competência para a fiscalização. (RESP 200300159908, ELIANA CALMON, STJ, SEGUNDA TURMA, DJ DATA: 15/08/2005).
Isso significa que somente empresas cuja atividade principal seja privativa de determinada profissão estão obrigadas a se registrar no respectivo conselho.
Assim, o ponto central é: administrar condomínios é atividade privativa do profissional Administrador?
– Administração de Condomínios NÃO é atividade privativa do Administrador.
A Lei nº 4.769, de 09 de setembro de 1965, dispõe sobre o exercício da profissão de técnico de administração. O seu artigo 15 traz a obrigatoriedade de inscrição no conselho respectivo daqueles que exerçam as atividades profissionais do Técnico de Administração.
A descrição das atividades está no artigo 2º:
“Art. 2º A atividade profissional de Técnico de Administração será exercida, como profissão liberal ou não, mediante:
a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior;
b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da Administração, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos.”
Denota-se que nenhum desses itens incluem a administração condominial.
Gerir um condomínio envolve rotinas operacionais, como:
- contratação de prestadores de serviço;
- controle de pagamentos;
- relações com moradores;
- manutenção predial.
Trata-se de atividade operacional, não técnica. Por isso, não está entre as funções privativas do Administrador.
Em outras palavras, a atividade de administrar condomínios é voltada à gestão predial e ao atendimento cotidiano de moradores, fornecedores e funcionários. Ainda que tais atos envolvam organização e controle, são consideradas atividade-meio e não se confundem com as atividades técnicas descritas na Lei nº 4.769/65, que são a atividade-fim.
A doutrina e a jurisprudência diferenciam:
- atividade-fim: define o objeto social e a atuação econômica principal;
- atividade-meio: necessária à operação de qualquer empresa, mas não determinante do campo profissional.
Tanto a Lei nº 4.769/65 como o Decreto Regulamentador nº 61.934/67 não fazem menção à atividade de administrador de condomínios, posto que que a atividade-fim de gerir condomínios não pode ser entendida como atividade típica do profissional técnico de administração.
Assim, praticar atos administrativos não torna a empresa sujeita a registro junto ao Conselho Regional de Administração; caso contrário, todas as sociedades empresariais estariam obrigadas ao registro.
– Como se defender de autuações do CRA
Se a empresa foi autuada, pode:
✔ ingressar com Ação Declaratória de Inexistência de Relação Jurídica;
✔ pedir anulação de eventual Auto de Infração aplicado;
✔ requerer tutela provisória de urgência para impedir inscrição em dívida ativa ou CADIN;
✔ afastar a cobrança de multa e anuidades.
– Conclusão
Empresas administradoras de condomínio e síndicos profissionais não estão obrigadas a se registrar no Conselho Regional de Administração. A legislação profissional não abrange a atividade condominial e o critério da “atividade básica” impede interpretações ampliativas.
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