Você sabia que pode ter direito à restituição de valores pagos indevidamente a título de ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Sua incidência ocorre sempre que há transmissão onerosa de propriedade imobiliária, como na compra e venda de imóveis.
Apesar da clareza do texto constitucional, muitos municípios adotaram práticas ilegais e abusivas ao calcular esse imposto. Uma das mais comuns foi a fixação de uma base de cálculo mínima vinculada ao valor venal do imóvel para fins de IPTU ou a um valor de referência arbitrado pela própria municipalidade.
Imagine a seguinte situação: você está adquirindo um imóvel pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), mas, na Prefeitura, o valor venal do IPTU deste mesmo imóvel é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).
Ao recolher o ITBI muitas Prefeituras estipulam como “valor mínimo” o do IPTU. Então, ao invés de recolher a alíquota de 3% sobre R$ 150.000,00 (valor da aquisição), o que resulta em R$ 4.500,00, você deverá recolher 3% sobre o valor do IPTU (R$ 350.000,00), resultando na exorbitante quantia de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), extraindo-se uma diferença de R$ 6.000,00 (seis mil reais) entre o que foi recolhido e o que deveria ser recolhido.
Essa prática, contudo, é indevida, posto que tanto o valor venal utilizado para o IPTU quanto o valor de referência não refletem o valor real da transação imobiliária, certo de que adotá-los como “valor mínimo” para cálculo do ITBI afronta o princípio da legalidade tributária e o direito do contribuinte.
A par disso, o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, firmou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na transação imobiliária.
Isso significa que não pode o município presumir, de forma automática, que o valor declarado é inferior ao de mercado, exigindo o ITBI com base em critérios próprios, como o valor venal de IPTU ou tabelas de referência.
Diante desse entendimento consolidado, todos os contribuintes que pagaram o ITBI nos últimos cinco anos com base em valor superior ao da transação têm direito à restituição da diferença.
A restituição pode ser pleiteada judicialmente, sendo necessário demonstrar:
- O valor real da transação (geralmente constante da escritura pública ou contrato de compra e venda);
- O valor utilizado pelo município para o cálculo do ITBI (geralmente baseado no valor venal ou valor de referência);
- O efetivo recolhimento do imposto com base indevida.
Caso tenha pagado ITBI com base em um valor superior ao da transação, você pode – e deve – buscar a restituição judicial do valor pago a maior, vez que a jurisprudência está ao lado do contribuinte, e o Judiciário tem reconhecido esse direito de forma reiterada, conquanto já tenha-se decidido que a base de cálculo legítima do ITBI é o valor real da transação, respeitando-se a boa-fé do contribuinte.
A ação cabível é, em regra, uma ação de repetição de indébito tributário, onde será cumulada com correção monetária dos valores a serem restituídos. O prazo para ajuizamento da ação é de cinco anos contados da data do pagamento indevido.
