O síndico, que pode ser tanto uma pessoa física – condômino ou não – quanto uma pessoa jurídica, inclusive podendo ser um profissional especializado, a depender do que dispõe a Convenção, não é dono tampouco chefe do condomínio ou dos condôminos, sendo apenas o responsável em administrá-lo e representá-lo em juízo ou fora dele. Tem mandato de até dois anos e pode se reeleger de forma ilimitada (art. 1.347, CC).
Como dito, a Convenção de Condomínio determinará se o síndico poderá ser uma pessoa jurídica, uma pessoa física ou ainda um profissional. Caso seja omissa, tal questão deverá ser deliberada na assembleia dos condôminos, que irá dispor, também, sobre eventual remuneração do síndico ou isenção nas suas despesas condominiais (ordinárias, extraordinárias e fundo de reserva), caso ocorra nova omissão convencional.
De toda forma, o síndico, quem quer que seja, deverá, sempre, respeitar as disposições da Convenção de Condomínio e das regras contidas no Código Civil (artigos 1.331 a 1.359), encontrando-se vinculado a tais normas, não podendo, em hipótese alguma, deixar de segui-las ou criar e aplicar regras a bel prazer.
Os deveres do síndico estipulados na Convenção são próprios de cada condomínio, todavia os deveres elencados no Código Civil têm caráter geral e estão previstos nos incisos do artigo 1.348, notemos:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – Convocar a assembleia dos condôminos;
II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – Realizar o seguro da edificação. Obrigatório para todos os condomínios.
Na hipótese de o síndico não cumprir com as determinações elencadas tanto na Convenção quanto no Código Civil, ou, ainda, nos casos em que há prática de irregularidades, ausência de prestação de contas ou má administração, poderá ensejar sua destituição.
Neste caso, a teor do que dispõe do artigo 1.349 do Código Civil, deverá ser convocada uma assembleia por pelo menos ¼ de todos os condôminos, constando que a matéria a ser deliberada, entre outras, será a possível destituição do síndico outrora eleito, que, claro, poderá se defender também em assembleia.
Este ponto requer atenção, pois é de conhecimento que os condôminos inadimplentes não podem participar e votar nas assembleias, contudo, salvo previsão em contrário na Convenção Condominial, não há óbice legal para que esses condôminos inadimplentes assinem eventual pedido de convocação a fim de integrarem o quórum mínimo de ¼ de todos os condôminos. O que eles não podem, como já dito, é participar da assembleia e eventualmente votarem na destituição ou manutenção do síndico.
Já no momento da deliberação, para destituição, se mostra necessário a maioria absoluta (50% + 1) dos membros presentes na assembleia, não necessitando, portanto, da maioria absoluta dos condôminos.
Importante registrar que a decisão final da assembleia convocada para tal fim é ato discricionário (ela elege e ela destitui), não podendo haver interferência nem revisão pelo poder judiciário, ou seja, o mérito da decisão da assembleia não poderá ser discutido. De toda forma, as questões formais da decisão final, como, por exemplo, a legalidade da convocação da assembleia geral, poderão ser levados à discussão em juízo.
Por fim, além da destituição, a depender da sua causa, o síndico poderá ser responsabilizado tanto civilmente, se submetendo ao ressarcimento dos danos que eventualmente causou ao condomínio, de acordo com as regras gerais de responsabilidade civil, quanto criminalmente.
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