É muito conhecida, principalmente no âmbito jurídico, a Ação de Adjudicação Compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Ela ocorre quando há a alienação de um bem imóvel e o vendedor, então proprietário, se recusa ou não formaliza a transferência de titularidade da propriedade ao comprador.
Neste caso, maneja-se referida ação buscando com que o Poder Judiciário supra o consentimento do vendedor por meio de uma sentença declaratória, para que, assim, haja a transferência efetiva da titularidade do imóvel de forma compulsória. Consigne-se que tal procedimento poderá ser realizado tanto de forma judicial quanto de forma extrajudicial.
Ocorre que referida ação poderá, também, ser proposta de forma inversa, isto é, manejada pelo vendedor em face do comprador, quando este se recusar a formalizar a transferência do imóvel para si.
Isto porque, enquanto não ocorrer o registro do título translativo da propriedade, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do CC) e, principalmente, continua a ser civil e tributariamente responsável pelo imóvel, podendo vir a ser responsabilizado por débitos inadimplidos dele, tais como IPTU, despesas condominiais etc.
Desta forma, o vendedor também possui legitimidade para ingressar com o pedido de Adjudicação Compulsória, de forma inversa, para que o Poder Judiciário supra o consentimento do comprador, proferindo sentença declaratória de outorga da escritura definitiva e, dessa forma, liberando-o da obrigação, evitando, inclusive futuras e eventuais cobranças indevidas de débitos do imóvel, não pagas pelo comprador, em face do vendedor.
Trata-se, portanto, de uma ferramenta jurídica extremamente valorosa, utilizada na prática por vendedores (pessoa física ou jurídica), construtoras, loteadoras e incorporadoras para que, após a alienação efetiva do bem, transfira-se também sua propriedade, evitando futuros riscos ao antigo proprietário que não mais possui o bem.
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