A alienação do imóvel objeto de locação é um tema de muitas dúvidas, tanto de locadores, que se questionam acerca da possibilidade de alienar sua propriedade a qualquer momento, quanto de locatários, que se indagam sobre eventual violação aos seus direitos.
Neste sentido, com o objetivo de dar maior segurança aos contratos locatícios, especialmente no que diz respeito ao cumprimento integral da vigência pactuada entre as partes, a Lei 8.245/91, popularmente conhecida como “Lei do Inquilinato”, em seu artigo 8º, estabelece, nos contratos locatícios, a possibilidade da inclusão da denominada “cláusula de vigência”.
Quando referida cláusula estiver prevista no contrato de locação, mesmo que o locador decida alienar o imóvel, o locatário poderá exigir do terceiro adquirente a continuidade da locação por todo o prazo contratual. Trata-se, portanto, de uma garantia ao locatário para que ele possa permanecer no imóvel locado até o fim do prazo pactuado, evitando, assim, seu despejo por denúncia vazia.
Contudo, a Lei 8.245/91 estabelece três requisitos concorrentes para o exercício desse direito, quais sejam:
a) O contrato deve ser celebrado por prazo determinado; isto é, deve haver uma data de início e término prevista para a locação;
b) A cláusula de vigência deve estar expressa no contrato locatício;
c) O contrato de locação, contendo a cláusula, deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel, com o intuito de dar publicidade ao ato, vez que o contrato locatício possui apenas eficácia “inter partes”.
Desta forma, desde que configurados os requisitos para validade da cláusula de vigência, mesmo quando o terceiro adquirente não tiver participado da relação contratual entre locador e locatário, ele sofrerá, de forma excepcional, os efeitos jurídicos do contrato, devendo respeitá-lo até seu termo final.
Por outro lado, inexistindo a cláusula de vigência no contrato locatício, ou não cumpridos todos os requisitos legais, o terceiro adquirente do imóvel locado tem a faculdade de denunciar o contrato locatício, hipótese em que o locatário será obrigado a desocupar o imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, mesmo que esteja em dia com suas obrigações.
Registre-se mencionar, por fim e de forma oportuna, que o nosso C. Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento no sentido de relativizar a exigência de registro do contrato locatício no Registro de Imóveis competente, desde que o terceiro adquirente tenha tido ciência inequívoca da existência da locação antes da aquisição do imóvel, hipótese em que o contrato de locação não poderá ser denunciado.
De toda forma, trata-se de um entendimento jurisprudencial passível de alterações. Portanto, para elidir entendimentos contrários, é indicado a inclusão da cláusula de vigência nos contratos locatícios celebrados por prazo determinado, bem como seu registro à margem da matrícula do imóvel, para que, assim, o prazo estipulado no contrato locatício seja cumprido pelas partes, ainda que o imóvel seja alienado, arrematado ou adjudicado por terceiros.
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